افزایش قیمت مسکن در کنار افزایش قیمت اجاره بها در ماه‌های اخیر سبب شد تا بار دیگر مجلس در فکر راهی برای مقابله با این معضل بیفتد و اقدام به بازنگری و تصویب طرح جدید مالیات بر خانه‌های خالی نماید. اگرچه شورای نگهبان ایراداتی بر این طرح وارد دانسته و آن را به مجلس بازگردانده است. با این‌حال باید گفت نویسندگان این طرح وجود خانه‌های خالی را مصداقی از احتکار دانسته که باید جلوی آن گرفته شده و این خانه‌ها به بازار عرضه شوند.
در اینکه باید دست سوداگران و دلالان را از بازار مسکن کوتاه کرد شکی نیست اما اینکه تمام این افزایش قیمت‌ها از بابت احتکار و وجود خانه‌های خالی باشد امری قابل بحث است چرا که تجربه سایر بازارها نشان داده که ورود کالای به اصطلاح احتکار شده به آن بازار تنها یک هفته تا یک ماه بازار را متعادل کرده و دوباره پس از مدتی قیمت‌ها رو به افزایش نهاده است. وضعیت اخیر بازار خورو شاید گواه این ادعا باشد که ورود خودروهای دپو شده در پارکینگ‌ها و برخی ممنوعیت‌ها نیز نتوانست وضعیت این بازار را به تعادل برگرداند.
در بحث خانه‌های خالی نخستین موضوعی که به ذهن می‌رسد اینست که هدف این طرح چیست؟ به تعادل رسیدن بازار اجاره، یا خریدوفروش مسکن یا هر دو. اینکه بازار هدف، مشخص شود موضوع بسیار مهمی است که بتوانیم در آینده اثرات طرح را بررسی کنیم. از سوی دیگر، این موضوع را باید مطرح کنیم که اگر شما مالک یک واحد خالی بودید با تصویب این طرح چه واکنشی نشان می‌دادید؟ آیا تصمیم به فروش خانه خالی خود می‌گیرید؟ آیا اقدام به عرضه آن به بازار اجاره می‌کنید؟ و یا منتظر گذر زمان و دیدن اثرات و یا راه‌های فرار این طرح می‌مانید؟ در حالت اول بازار خرید مسکن با افزایش عرضه مواجه می‌شود و در حالت دوم بازار اجاره و البته در حالت سوم در کوتاه‌مدت تغییری رخ نمی‌دهد. اینکه یک مالک خانه چه تصمیمی می‌گیرد به عوامل متعددی ارتباط دارد از جمله به وضعیت اقتصادی و وضعیت بازار مسکن و سایر بازارها، یعنی اثرگذاری طرح با وجود تورم فزاینده کشور متفاوت از زمانی است که بازارها در آرامش هستند.
در این زمینه اجازه دهید برای روشن‌تر شدن موضوع مثالی بزنیم. فرض کنید سال گذشته خانه‌ای در تهران یک میلیارد تومان ارزش داشت، بر اساس آمار بانک مرکزی از تیرماه سال گذشته تا پایان تیر امسال متوسط قیمت مسکن ۵۶ درصد در شهر تهران افزایش داشته است یعنی این خانه احتمالا در حال حاضر افزایش قیمتی ۵۶۰ میلیون تومانی را به خود اختصاص داده است و قیمت فعلی آن یک میلیارد و ۵۶۰ میلیون تومان است. مالیات یک خانه خالی یک میلیارد تومانی در سال نخست حدود ۵۵ میلیون تومان است. آیا یک مالک خانه خالی در شرایط تورمی حال حاضر کشور و با نگاهی به افزایش مداوم قیمت‌ها از اواسط سال ۱۳۹۶ تا به امروز و نیز سود سالانه ملک خود حتی به رغم کسر مالیات در یکسال که بیش از ۵۰۰ میلیون تومان عایدی داشته اقدام به عرضه خانه خود به بازار می‌کند و یا وقتی که بازار در ثبات باشد و افزایش قیمت‌های سالانه ناچیز باشد؟ مسلم است که در بازار غیرتورمی و رکودی افراد بیشتری ترغیب می‌شوند که ملک خود را به بازار عرضه کنند تا در یک بازار تورمی. پس ممکن است طرح مصوب مجلس در شرایط تورمی حال حاضر جوابگوی بازار نباشد مگر آنکه مالیات بر عایدی مسکن را نیز در کنار آن به همراه داشته باشد تا از جدابیت بازار مسکن بکاهد.
همچنین باید در نظر داشت افزایش فعلی قیمت مسکن همانطور که بارها پیش از این اشاره شد از بابت افزایش قیمت دلار و بالا رفتن هزینه ساخت بوده است. این افزایش هزینه ساخت امکان کاهش قیمت را حتی با ورود خانه‌های خالی دشوار می‌کند. از سوی دیگر بازار مسکن به مانند سایر بازارهای طلا، سکه، ارز، سهام و خودرو به واسطه افزایش قیمت دلار و هجوم مردم برای خرید کالاهایی که آنان را در برابر تورم محافظت کنند با افزایش تقاضا روبرو بوده است. سوال اینست که آیا بازار مسکن بیش از سایر بازارها با افزایش قیمت روبرو بوده است؟ احتمالا نیازی به پاسخ نیست که رشد بازار سهام، طلا، سکه، دلار و حتی خودرو بیش از بازار مسکن یا همپای آن بوده است. تشویق برای خروج از یک بازار سبب رونق و شاید آشفتگی سایر بازاها می‌شود.
نکته بعدی آنکه اثر این قوانین بر ساخت و ساز مسکن بسیار مهم است. بخش ساختمان یکی از بخش‌های مهم اقتصاد هر کشوری است که رونق آن به دلیل پیوندهای آن با سایر بخش‌های اقتصاد اثرات قابل توجهی به همراه دارد و در صورت رکود این بخش بسیاری از بخش‌ها و صنایع دیگر کشور نیز دچار رکود می‌شوند. آیا موضوع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند انگیزه فعالیت در عرصه ساخت و ساز را کاهش دهد؟ احتمالا اگر شما مالک یک واحد کلنگی بودید که قصد داشتید خود یا به واسطه مشارکت ملک خود را واگذار کرده و چند واحد نوساز تحویل بگیرید اکنون با این طرح جدید مجلس شاید کمی صبر کنید تا اثرات آن بر بازار مشخص شود. این موضوع ممکن است روند ساخت را در آینده تحت تاثیر قرار دهد. همچنین باید در نظر داشت اگر زمانی به دلایلی افزایش تقاضا در مسکن ایجاد شود، عدم وجود خانه‌های خالی شوک شدیدتری بر قیمت‌ها پدید می‌آید. این موضوع از این جهت مهم است که بازار مسکن پیش از سال ۱۳۹۶ که به دلیل افزایش قیمت دلار دچار افزایش قیمت شد در سال‌های قبل تابع قیمت پلکانی داشت. یعنی در این سال‌ها با افزایش قیمت شدید و سپس چندین سال با رکود مواجه بود. در نتیجه زمانی که بازار در سال افزایش قیمت قرارگیرد به دلیل عدم وجود خانه‌های خالی با افزایش قیمت بیشتری مواجه خواهد بود. بر اساس آمارها در حال حاضر نیز این افزایش قیمت‌ها موجب هجوم برای ساخت نشده است که در سال‌های آتی با انبوهی از واحدهای نوساز روبرو باشیم.
نکته دیگری که مطرح است این است که آمار خانه‌های خالی از کجا و چگونه استخراج شده است. پاسخ این است که این خانه‌ها بر اساس آمارگیری و سرشماری سال ۱۳۹۵ و بر اساس خانه‌هایی که پس از سه بار حضور مامور سرشماری کسی در آن حاضر نبوده استخراج شده است. این موضوع نشان می‌دهد هنوز سامانه قابل اتکا برای استخراج این موضوع عملیاتی نشده است که یکی از اهداف طراحان طرح نیز فعال شدن سامانه املاک و اسکان کشور است. پس مشخص است ما هنوز نمی‌توانیم به ارقام اعلام شده خانه‌های خالی فعلی که آن را تا دو میلیون و ششصد هزار واحد برآورد کرده‌اند به طور دقیق استناد کنیم. با این حال بر اساس همین سرشماری اشاره شده که بسیاری از خانه‌های خالی در شهر تهران در مناطق بالای شهر یعنی مناطق یک، دو و سه قرار دارد. آیا حتی با ورود این خانه‌های خالی به بازار مشکل اقشار متوسط یا رو پایین کشور حل می‌شود؟ آیا اگر قیمت یک خانه ۱۰ میلیاردی به هفت میلیارد کاهش پیدا کند یا اجاره یک واحد از ده میلیون تومان به هفت میلیون تومان کاهش یابد اقشار متوسط یا کم بضاعت می‌توانند این خانه‌ها را بخرند یا اجاره کنند؟ اثر این اتفاق چه زمانی به مناطق پایین‌تر شهر تهران سرایت می‌کند و آیا همان تاثیری را که در مناطق بالا داشته است به همان میزان بر مناطق پایین تاثیر می‌گذارد یا خیر؟ این‌ها سوالات مهمی است؛ چرا که پاسخ به این سوالات می‌تواند به ما بگوید که وضعیت دهک‌های کمتر برخوردار از بابت این طرح‌ها بهبود محسوسی را می‌یابد یا خیر. هر چند اشخاصی که چندین ملک در مناطق بالای شهر تهران دارند مطمئنا راه‌های فرار از طرح‌ها و مالیات‌ها را بهتر از افراد دیگر می‌دانند.
در مجموع باید گفت طرح حاضر یک طرح کوتاه مدت و برای پاسخگویی به شرایط خاص حال حاضر کشور تدوین شده است که اثرات آن بر بازار در کوتاه‌مدت نیز نامشخص است. وجود این طرح به تنهایی و در بلندمدت ممکن است اثر نامطلوبی بر بازار ساخت و ساز مسکن برجای گذارد که لزوم بررسی کامل‌تر این طرح را طلب می‌کند.
منبع: ایبِنا
محمد گلشاهی (کارشناس اقتصادی)
