به گزارش ایبِنا به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، سید محسن فاضلیان با تاکید بر اینکه باید به دنبال ارایه راهکارهایی برای به خدمت گرفتن نقدینگی در اقتصاد باشیم و ارزش افزوده واقعی از نقدینگی ایجاد شود، گفت: بازار پول سال‌هاست که به بخش مسکن خدمت می‌کند، اما بازار سرمایه هنوز تعمیق لازم را در حوزه مسکن ندارد.
وی تاکید کرد: تا زمانی که بازار رهن را در کشور ایجاد نکنیم، مشکل تامین مالی مسکن به شکل انباشت وجود خواهد داشت و چاره‌ای به جز حرکت به سمت شکل‌گیری بازار رهن قوی نداریم. مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن با یادآوری یک نوبت انتشار اوراق رهن ثانویه به ارزش ۳۰۰ میلیارد تومان در سال ۹۵، ادامه داد: این حرکت ادامه پیدا نکرد، چراکه حیات اوراق رهنی به کنترل نرخ در بازارهای رقیب بستگی دارد و باید هزینه تمام شده تامین پول کاهش یابد تا بازار رهن جایگاه خود را پیدا کند.
فاضلیان با تشریح پشتوانه قانونی تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات، اظهار کرد: مطابق با ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن، سازمان بورس و اوراق بهادار موظف شده است ضوابط و مقررات مورد نیاز برای راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را تهیه و به تصویب مرجع ذی صلاح برساند.
وی ادامه داد: بر اساس ماده ۲۴ آیین نامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی که برای تأمین مالی و اجرای طرح‌های مسکونی تأسیس شده یا می‌شوند و همچنین ارکان آنها در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، مشمول مزایا و تسهیلات موضوع این آیین‌نامه خواهند بود، مشروط بر اینکه پروژه مسکونی آنها دارای خصوصیات مندرج در این آیین نامه باشند.
فاضلیان با اشاره به تقیسم‌بندی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به ۳ دسته، گفت: دسته اول صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات است که آورده‌های سرمایه‌گذاران را تجمیع کرده و به طور مستقیم صرف خرید دارایی می‌کند. این صندوق‌ها وجوه نقد ورودی برای سرمایه‌گذاران خود را از طریق اجاره و لیزینگ دارایی‌های صندوق تامین می‌کند.
به گفته وی، دسته دوم صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی است که دارایی‌های فیزیکی را نگهداری نمی‌کند و تمرکز سرمایه‌گذاری آن بر بازار ثانویه رهن است؛ یعنی این صندوق‌ها اقدام به خرید تسهیلات رهنی در بازار ثانویه یا اوراق رهنی نموده و از آنها کسب درآمد می‌کنند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن با بیان اینکه صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از نوع ترکیبی نیز شامل فعالیت هر دو نوعی که ذکر شد هستند، گفت: این صندوق‌ها هم در تسهیلات و ابزارهای رهنی و هم به شکل مستقیم در املاک و دارایی‌های فیزیکی سرمایه‌گذاری می‌کنند.
فاضلیان ترکیب دارایی‌های پیشنهادی برای تشکیل اولین صندوق املاک و مستغلات که قرار است ذیل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن راه‌اندازی شود را این طور اعلام کرد: حد نصاب دارایی‌های املاک و مستغلات (مجتمع‌های آپارتمانی مسکونی، واحدهای تجاری، املاک اداری، هتل‌ها، مکان‌های اقامتی و مراکز تفریحی) حداقل ۵۰ درصد و حداکثر ۷۰ درصد؛ حد نصاب اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی حداقل ۳۰ درصد و حداکثر ۵۰ درصد و نیز حد نصاب واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان حداکثر ۱۰ درصد پیشنهاد شده است. همچنین سهام شرکت‌های صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات در بورس و اوراق تسهیلات مسکن تا ۱۰ درصد می‌تواند در ترکیب دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات قرار بگیرد.
وی خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه بانک مسکن اولین و تنها بانک تخصصی و توسعه‌ای فعال در حوزه املاک و مستغلات است؛ و بزرگترین ناشر اوراق رهنی در کشور است، در صورت اجرای مدل پیشنهادی، همواره تقاضای ثابتی (از طرف این صندوق‌ها) برای اوراق رهنی بانک مسکن وجود خواهد داشت و از سوی دیگر این صندوق‌ها نیز می‌توانند از بازدهی این اوراق بهرمند شوند.
به اعتقاد فاضلیان، می‌توان با ملزم کردن بانک مسکن به مصرف وجوه حاصل از فروش MBS در قالب ارایه تسهیلات به صندوق‌های زمین و ساختمان، به تحریک و تقویت سمت عرضه بازار مسکن نیز کمک کرد.
سرمایه‌گذاران در مدل پیشنهادی صندوق‌های املاک و مستغلات که فاضلیان جزییات آن را تشریح کرد، می‌توانند هم نیازمند مسکن باشند و هم سرمایه‌گذارانی که قصد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و کسب سود نقدی دایم از آن دارند؛ ضمن اینکه سرمایه‌گذاران خارجی نیز در صورت تمایل می‌توانند در صندوق‌های املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن با بیان اینکه اساسنامه و امیدنامه پیشنهادی صندوق در سال ۱۳۹۵ از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار به شرکت‌های تامین سرمایه جهت اخذ نظرات کارشناسی ارجاع شد و این شرکت‌ها از جمله تامین سرمایه بانک مسکن نیز نظرات خود را به سازمان بورس ارسال کرده‌اند، افزود: جلسات کارشناسی با هدف تجمیع و جمع‌بندی نظرات در سازمان بورس برگزار شده و مقررات صندوق از جمله اساسنامه و امیدنامه نمونه صندوق جهت تصویب در دستور کار هیات مدیره سازمان بورس قرار دارد.
وی با بیان اینکه شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در حال جمع‌آوری پروژه‌های مستعد صندوق از مجموعه گروه مالی بانک مسکن است، اعلام کرد: درصدد راه‌اندازی اولین صندوق املاک و مستغلات کشور ذیل تامین سرمایه بانک مسکن در آینده نزدیک هستیم و مقدمات آن فراهم شده است.
